各街道办事处，区各有关单位：
现将《宝安区关于进一步加强城镇老旧小区改造工作行动方案》印发给你们，请认真贯彻落实。
区政府办公室
2024年3月16日
宝安区关于进一步加强城镇老旧小区改造工作行动方案
为进一步落实《深圳市人民政府办公厅关于加快推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》，紧紧围绕省、市“百千万工程”高质量推进老旧小区改造工作的目标任务，进一步对城镇老旧小区补齐短板、优化功能、提升环境，制定本方案。
一、改造工作目标
到“十四五”期末，全面完成2000年底前建成的城镇老旧小区基础类改造，选择具备条件的小区开展完善类、提升类改造，加快推动实现“住有宜居”。
二、改造范围及内容
将2000年底前建成，使用功能不完善、配套设施不健全、群众改造意愿迫切的城镇老旧小区（含单栋住宅楼），列入本行动方案的工作范围。已纳入拆除重建类城市更新项目拆除范围的、已纳入土地整备实施项目的不纳入本行动方案的改造范围。改造内容可分为三类，即基础类、完善类、提升类。
（一）基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中，市政配套基础设施改造提升包括小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。改造提升时应充分满足绿色、节能、低碳等理念。
（二）完善类。为满足居民生活便利需要和改善型生活需求，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯、探索实施城市第六立面提升、建筑屋面平改坡等。其中，环境及配套设施改造建设包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、儿童友好设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、文化休闲设施、体育健身设施、步行慢道、物业用房等配套设施。
（三）提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质，立足小区及周边实际条件积极推进的改造内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。
三、改造工作原则
坚持政府统筹、多方参与、资金共担，基础类改造要发挥财政资金的主导作用，做到应改尽改；完善类改造要在尊重居民意愿的前提下，做到宜改即改；提升类改造要按照政府引导、市场化运作的模式，做到能改则改。
以整治房屋安全隐患和回应居民诉求为重点，按“轻重缓急”合理安排改造年度计划，因地制宜制定改造方案，补齐设施短板、优化功能、提升环境。
保护优先，历史传承。坚持做好历史文化遗迹、历史建筑、古树名木等保护修缮和活化利用工作，在改善居住条件，提升环境品质的同时展现城市特色，传承历史文脉。
坚持党建引领、建管并重，政府、企业与群众共建共治共享，将基层党组织建设融入改造过程中，并引导小区居民与物业管理企业构建长效管理机制，实现一次改造、长期保持。
四、具体措施
为切实将老旧小区改造好事办实、实事办好，在现有工作基础上，结合宝安区实际，提出以下五方面十六条措施：
（一）优化政府工作机制，保障财政资金支持
1. 强化组织领导，健全工作机制。全面落实“区级组织、街道实施”的责任分工，区城镇老旧小区改造工作领导小组充分发挥统筹协调作用，领导小组办公室（区住房建设局）落实牵头抓总职责，各职能部门加强工作联动，各街道办事处落实实施主体责任，将供水、排水、供气、供电、通信等基础设施建设及养老、托育、卫生、体育等改善型生活需求的配套服务设施建设纳入改造项目一体推进。定期召开领导小组会议，通报工作进展情况，协调项目立项、资金保障等事宜，推动协调解决老旧小区改造过程中的疑难杂症问题。（责任单位：区城镇老旧小区改造工作领导小组成员单位）
2. 统筹谋划老旧小区改造三年行动项目，补足配套设施短板。区住房建设局编制城镇老旧小区改造三年规划（2023-2025年），扎实开展摸底调查工作，摸清改造需求和群众意愿，建立三年行动项目库，按轻重缓急有序推动项目实施。2023年推动18个试点小区项目落地开工、部分完工；2024年对52个本底条件较差、居民改造意愿迫切的小区，压茬推进立项、设计、开工、完工；2025年对经评估为本底条件中等的小区开展改造项目；另外，现状保留一批本底条件较好的小区，发动业主利用物业维修资金或自筹资金进行完善提升类改造。（责任单位：区住房建设局、属地街道办）
3. 夯实老旧小区改造费用保障。始终坚持“过紧日子”的思想，严格落实简约实用和厉行节约原则，摒弃政府大包大揽，引导居民共同出资。对2000年底以前建成的老旧小区，同意开展老旧小区改造的业主人数符合法定比例的，根据小区改造需求，由区政府按建筑面积不高于500元/平方米出资，属地街道办事处组织实施老旧小区改造提升，政府财政资金优先用于基础类项目，在改造经费限额范围内也可用于非经营的完善类改造项目（具体项目详见附表）。对实际改造费用确需超出限额500元/平方米的，由区城镇老旧小区改造工作领导小组办公室专题审议。（责任单位：区住房建设局、区发展改革局、属地街道办）
4. 高标准把控改造项目品质。各街道办事处作为实施主体委托设计咨询单位，摸清老旧小区现状问题和设施短板，充分调研居民改造需求和小区长效管理需求，实事求是确定改造内容，按照“一小区一策”编制改造方案，在小区内组织广泛公示，邀请专家参与方案评审，从设计源头提升项目品质。强化项目过程监督，区住房建设局及街道办对工程全过程进行监管，鼓励具有技术特长的居民参与工程监督。工程完工后，实施主体组织相关部门联合验收，并邀请业主委员会（或业主代表、社区居委会）和小区物业管理企业参与验收。（责任单位：区住房建设局、属地街道办）
5. 精简改造项目审批环节。建立老旧小区改造方案联合审查和快速审批机制。不涉及土地权属变化、规划条件调整的改造项目，其已有的用地手续等材料可视为土地证明文件，无需办理建设用地预审与选址意见书、用地规划许可证等用地手续。在确保安全且征得居民同意的前提下，用于改善原住户居住条件、完善公益性配套设施的建筑增量，符合《广东省城镇老旧小区改造技术导则（试行）》及《深圳市建设工程规划许可证豁免清单》等相关政策规定情况的，免予办理建设工程规划许可等手续。（责任单位：区住房建设局、区发展改革局、市规划和自然资源局宝安管理局、属地街道办）
（二）整治各类安全隐患，打造安全居住环境
6. 组织安全评估并重点整治消防和燃气安全隐患。把安全发展理念贯穿老旧小区改造各环节和全过程。制定小区改造方案前，组织管线单位、专业技术人员等对老旧小区安全状况进行评估，以消防设施和建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位，以及燃气、供水、排水、供电、弱电各类管道管线等为重点，全面查明老旧小区可能存在的安全隐患。对发现的安全隐患，分门别类将隐患整治内容列入老旧小区改造方案。重点对老旧小区普遍存在的消防通道堵塞、消防设施老化等消防安全隐患进行全面整改。对已纳入老旧小区燃气入户工程的小区，严格落实燃气工程质量和施工安全责任。推进小区周边市政燃气管道老化更新改造。在改造硬件设施的同时，引导物业管理企业和小区居民自觉保护燃气设施，确保燃气使用环节安全。燃气企业要定期开展设施检查、巡查、检测、维护，健全燃气设施运营应急抢险制度,对发现的安全隐患及时高效处置。（责任单位：区住房建设局、属地街道办、各管线专营单位）
7. 加强房屋建筑本体安全整治。一是对日常排查出存在较多结构安全隐患的小区优先启动老旧小区改造项目前期工作；二是在征得本栋业主同意的前提下，可由属地街道办对日常排查出存在较多结构安全隐患的房屋进一步开展安全鉴定工作，安全鉴定费用列入老旧小区改造项目前期工作经费；三是因地制宜制定改造方案，将建筑外墙、屋面、楼道等公共部位的改造内容列入基础类改造项目。
（三）聚焦解决为民便民的改善型生活需求
8. 加快推进既有住宅加装电梯工作。一是街道办事处设置“一站式”服务点，为辖区居民提供申报验收流程咨询，统一受理并核实加装电梯申报、验收申请、补贴申领、信访投诉等材料，加强加装电梯全过程安全监督，指导居民开展竣工验收、落实后续运维管理。二是单元业主同意加装电梯的比例达到法定同意率的，由区既有住宅加装电梯办公室、街道办事处引入专业技术机构提供专业技术统筹服务，开展方案设计、施工图审查等工作，指导居民提请既有住宅加装电梯联合审查和专项联合验收，加快推动加装电梯工作落地落实。三是认真落实加装电梯财政补贴“应发尽发”，发挥财政补贴支持引导作用，鼓励小区居民“愿装尽装，可装尽装”。（责任单位：区住房建设局、区财政局、市规划和自然资源局宝安管理局、宝安市场监管局、属地街道办）
9. 推进老旧小区周边错峰停车管理服务。针对老旧小区停车难问题，一是对小区周边夜间非繁忙道路尽可能增设道路夜间停车泊位，设定免费时段，解决夜间停车难问题。同时加强对老旧小区周边停车泊位管理执法工作，遏制车辆违停、长期霸占公共泊位情况，增加车位周转流通。二是对老旧小区周边政府机关、企事业单位、公共活动场所、商场、办公楼等建筑的夜间共享车位挖潜。政府及国有企事业单位应专题研究本部门停车位夜间共享方案，社区工作站对小区周边商场、办公楼停车位情况摸底，主动搭建平台协商错峰优惠停车方案，由行业主管部门定时收集发布错峰共享车位落实情况。（责任单位：宝安交警大队、市交通运输局宝安管理局、区住房建设局、属地街道办）
（四）引导社会企业参与，拓展提升类改造内容
10. 补充完善居家社区养老服务配套设施。打造“15分钟”居家社区养老服务圈。选取具备条件的老旧小区改造项目，整合老旧小区内及周边存量闲置房屋等空间资源，通过改建、购置租赁、设施置换、社会力量建设等方式，补充完善养老服务设施，同时鼓励有需要的老年人家庭进行居家适老化改造。探索“物业+”养老服务融合发展，优先选取老年人口比重较高、物业服务企业能力较好的小区予以试点。引入市场化机制，引导养老机构将专业服务延伸至小区和家庭，满足居家老人多元化服务需求。（责任单位：区民政局、区卫生健康局、区发展改革局、区住房建设局、市规划和自然资源局宝安管理局、属地街道办）
11. 促进儿童友好活动空间建设和托育服务。在老旧小区改造中加强公共空间的儿童友好设计，拓展儿童活动空间，提升空间服务品质。开展老旧小区各类服务设施和场地适儿化改造，盘活小区内及周边闲置空间增加儿童游戏设施和服务设施。引入市场化机制，引导社会力量举办普惠性托育机构，发展多种形式的婴幼儿照护服务机构，提供全日托、半日托、计时托、临时托等婴幼儿托育服务。（责任单位：区卫生健康局、区住房建设局、市规划和自然资源局宝安管理局、属地街道办）
12. 推进老旧小区智慧化改造。在老旧小区改造中统筹推进新型信息基础设施的规划建设和规范管理。加快“铜转光”网络改造，鼓励运营商免费升级家庭用户宽带网速至500Mbps及以上，资费标准保持不变。加快家庭水表、燃气表智能化改造。引入市场化机制，鼓励小区业委会及物业管理企业在依法征得法定比例业主同意的基础上，积极引入投资建设智能充电桩、智能快递柜、智能门禁设备等智慧化设施。企业可建立智慧管理平台实现对小区内的水电气等公共设施的远程监测和控制，及时发现和解决各种故障和问题，提高物业管理效率和服务质量。（责任单位：区住房建设局、宝安供电局、区水务局、属地街道办、市燃气集团宝安分公司、深水宝安水务集团、宝安排水公司、各网络通讯运营服务企业）
13. 对市场企业投入改造提升类项目给予奖励补贴。区财政积极配合落实市关于老旧小区改造的相关补贴政策，按规定落实政策性补贴，对市场企业投入且改造后达到一定标准条件的完善类、提升类项目，按照最高2万元/户的标准依政策规定的比例给予补贴。（责任单位：区住房建设局、区财政局、区民政局、区文化广电旅游体育局、市交通运输局宝安管理局）
（五）坚持共同缔造，强化持续维护管养
14. 搭建老旧小区改造议事和服务平台。由社区工作站牵头、物业企业、业委会、工程各方参建单位指派专人参加，成立咨询服务小组。在改造小区设置办公点，公示咨询电话，畅通居民咨询、投诉渠道，及时处理群众反映的问题。小区业委会综合居民诉求，统一意见，提出合理改造建议。社区工作站发挥党建平台引领作用，搭建议事平台组织居民参与改造工作。经改造意愿征集达到规定比例的小区，其物业公司应积极配合改造工程开展工作，并结合后续管养职责及时提出改造建议。（责任单位：区住房建设局、属地街道办）
15. 鼓励居民出资改造。充分发挥物业维修资金在老旧小区改造和老旧住宅加装电梯或更新改造中的作用。支持居民提取住房公积金用于加装电梯、自有住房户内改造、装饰装修和家电更新，进一步提高生活质量。鼓励居民通过集体表决提取物业维修资金用于小区公共区域内改造需求强烈的提升类项目。（责任单位：区住房建设局、属地街道办）
16. 完善老旧小区改造后管养制度。老旧小区改造工程竣工验收后，实施主体向业主委员会（或业主代表、社区居委会）和小区物业管理单位移交改造成果。提交含各分项工程保修时限及管养建议的改造成果说明书，便于居民或物业公司接收成果并强化后续管养。优先委托小区物业管理单位开展维护保养，可通过小区各类设施附带的新增收益，业主自筹等途径解决维护保养费用问题。属地街道办联合改造服务单位引导居民协商确定改造过程重大事宜及改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则，对没有建立物业维修资金的引导建立完善收缴制度，用于有关设施的维护保养。社会资本参与经营类改造项目的，与小区业主协商成本共担、收益共享机制，新增设施附带的收益在保证企业微利可持续的基础上，将部分收益存入小区物业维修资金账户。（责任单位：区住房建设局、属地街道办）
五、强化组织保障
（一）建立考核督办机制。城镇老旧小区改造工作列入区年度绩效考核指标。区城镇老旧小区改造工作领导小组办公室制定考核评分细则，明确年度项目安排计划，建立工作督查制度，督促各街道项目按计划节点完成进度，定期通报各街道老旧小区改造工作进展情况。
（二）加强宣传引导。在开展小区改造意愿征集和改造需求调研的同时，广泛宣传城镇老旧小区改造的意义、政策、方法、步骤和成效，加强与居民的沟通协调，争取居民支持，引导居民从“要我改”转变到“我要改”。组织居民参与全过程监督，通过开展群众满意度调查等活动，营造良好改造氛围。
（三）逐步完善政策体系。通过在实施老旧小区改造过程中边探索、边实践、边总结，适时出台各项指导文件，如细化改造建设标准、优化项目审查机制、引入社会资本建设运营、引导居民共建共享等，使老旧小区改造成果长期保持。
附件：城镇老旧小区改造内容汇总表
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粤公网安备 44030602001291号
