深圳市宝安区公共物业管理局关于印发《深圳市宝安区公共物业管理局社区配套和公共服务用房建设使用管理实施细则》的通知

各街道办事处，区有关单位：

　　《深圳市宝安区公共物业管理局社区配套和公共服务用房建设使用管理实施细则》已经区政府同意，现予印发，请遵照执行。

　　深圳市宝安区公共物业管理局 

　　2026年7月24日           

深圳市宝安区公共物业管理局社区配套和公共服务用房建设使用管理实施细则

　　第一条 为规范并加强我区政府产权的社区配套和公共服务用房（以下简称社区公配物业）的规划建设、使用管理等工作，根据国家、省、市相关规定及《深圳市宝安区政府物业资产管理办法》（深宝规〔2025〕10号），结合我区实际，制定本细则。

　　第二条 本细则所称社区公配物业是指社区内开展公共服务、志愿者互助服务和群众性活动的场所，由开发建设单位在新建建筑中配建，约定无偿移交且产权属政府的物业、设施。

　　第三条 区公共物业管理局负责组织各部门对社区公配物业的设置方案、装修方案提出意见、接收委托、产权管理和使用监管等工作。

　　行业主管部门负责制定本行业社区公配物业的使用需求和建设（装修）标准，全程参与社区公配物业的规划布点，设置装修、接收使用等工作。

　　各物业受托单位按委托功能使用物业，负责物业的管理以及维护工作。

　　若职责分工单位发生分立、合并、撤销、改制等变化时，应及时将有关情况报接收移交的牵头部门办理社区公配物业变更使用备案，并由其职能承继单位履行本细则规定的相关职责。

　　第四条 区规划主管部门应在法定图则、城市更新单元规划、土地整备规划等编制或修编时，征求区公共物业管理局和相关行业主管部门意见，按规定科学合理设置社区公配物业。

　　第五条 项目开发主体应根据《深圳市城市规划标准与准则》等相关规定、土地出让合同约定和行业主管部门制定的建设（装修）标准的相关要求，拟订社区公配物业设置和设计（装修）方案，方案需符合以下要求：

　　（一）社区公配物业应按属性和功能组合设置，充分考虑采光、通风、层高，以及可视性、易用性和实用率等因素；

　　（二）独立占地的应注明用地面积；

　　（三）非独立占地的原则上应集中布置并临近商业区、公共广场、公共活动场所等人流较为集中且易于通达地带，设置于所处建筑物的首层，或在首层有独立出入口的二层；

　　（四）垃圾转运站、垃圾收集点、再生资源回收站应考虑其隐蔽性、便利性；

　　（五）社区公配物业应临靠市政道路，确实无法临靠市政道路的，应临靠主干道；

　　（六）社区公配物业的水、电、气、弱电等设施的管线均按独立抄表到户设计。

　　第六条 结合《深圳市城市规划标准与准则》以及我区实际，社区公配物业建筑面积宜不低于以下标准：

　　社区健康服务中心：1400平方米；

　　老年人日间照料中心：750平方米；

　　社区警务室：100平方米；

　　文化活动室：1000平方米；

　　社区级公共服务用房（含社区管理用房、便民服务站）：1000-1500平方米；

　　托育机构：500平方米；

　　其他社区公配物业不低于《深圳市城市规划标准与准则》规定的设置标准。

　　第七条 项目开发主体应按本细则第五、第六条规定设置社区公配物业，并在签订土地出让合同后与区公共物业管理局签订《宝安区社区公配物业监管协议书》。

　　第八条 区公共物业管理局在收到项目开发主体提交的社区公配物业设置和设计方案后，组织各行业主管部门按职责结合行业规范标准、安全、使用需求，对社区公配物业设置、设计和装修方案提出意见，装修方案要坚持经济实用、运营前置原则，明确未来使用单位，根据使用单位意见进行方案设计，确保装修方案符合使用需求，力争一次成型，避免再次装修；项目建成移交后，原则上应利用原有装修，不得对物业进行重复内容的改造或拆除，避免造成浪费。

　　区公共物业管理局汇总各单位意见后确定社区公配物业设置和设计方案，出具《宝安区公配物业规划设计意见书》（以下简称《意见书》），作为该物业接收和委托使用的依据，任何单位和个人不得擅自变更。

　　项目开发主体应按相应的建设标准和《意见书》要求设置社区公配物业，报区行政主管部门，项目实施过程中确需变更的，应重新征求区公共物业管理局意见。

　　第九条 项目开发主体取得区公共物业管理局出具的《意见书》后，方可向区规划主管部门申办工程规划许可手续。项目开发主体在申办工程规划许可手续时，应将社区公配物业施工图与项目整体施工图一并报行政主管部门最终审定。

　　第十条 社区公配物业的装修由项目开发主体负责，与房地产项目同步建设、同步验收、同步交付使用，装修标准按照行业主管部门制定的建设（装修）标准及相关文件标准执行。

　　项目开发主体应在取得项目施工许可后（项目主体施工阶段）向区公共物业管理局申报装修方案。区公共物业管理局征求各行业主管部门意见后出具宝安区社区公配物业装修方案意见。

　　行业主管部门需关注最新规范及安全要求，标准发生变化需及时反馈，原则上应于竣工验收前六个月提出，让开发主体有时间整改。如现场不具备整改条件的或存在争议，则以《意见书》的方案为准。

　　第十一条 工程规划验收前实行意向接收，由区公共物业管理局组织相关单位到现场查看，提出整改意见并提前做好实物接收准备。

　　项目开发主体在完成社区公配物业意向移交后，方可向区规划主管部门申请建设工程规划验收。

　　第十二条 项目开发主体在办理项目联合验收前向区公共物业管理局提出物业移交申请，区公共物业管理局按照物业设计意见和规划设计图纸等进行现场查验、接收。具体按照以下程序办理：

　　（一）移交申请。开发建设单位向区公共物业管理局提出资产移交申请，并提交申请材料（材料内容见《深圳市宝安区公共物业管理局政府物业资产产权管理实施细则》）。

　　（二）材料审核。区公共物业管理局审核申请材料是否齐全，相互之间是否一致；不齐全或不一致的，要求开发建设单位完善材料。

　　（三）现场查验。材料审核通过后，区公共物业管理局组织开发单位、行业主管部门、使用单位现场查验。

　　（四）意向接收。竣工验收合格且现场查验符合接收要求的，开发单位与区公共物业管理局签订意向移交书。

　　（五）资产接收及登记。通过竣工联合验收且现场查验符合接收要求的，开发建设单位按照意向协议约定的移交时间及移交条件，与区公共物业管理局签订实物交接书，区公共物业管理局按照交接书对政府物业资产进行账务登记。

　　（六）转移登记。开发建设单位及时办理不动产登记，将政府物业资产权属登记至区公共物业管理局名下。若移交资产涉及变压器、电梯等附属设备，移交单位还应配合办理相应设备的过户登记手续。

　　第十三条 区公共物业管理局接收社区公配物业时，按照规划用途和专业归口管理，同步委托给相应行业主管部门或属地街道办事处使用管理，通知物业受托使用管理单位签订《宝安区政府物业资产委托管理责任书》，受托使用管理单位应在收到通知后10个工作日内予以签回，任何单位不得拒绝接收。

　　按照使用功能确定相应的受托使用单位和业务指导单位如下：

　　（一）幼儿园由区教育局负责接收、使用、管理及业务指导；

　　（二）社区健康服务中心、托育机构由区卫生健康局负责接收、使用、管理及业务指导；

　　（三）警务室由公安分局负责接收、使用、管理及业务指导；

　　（四）社区管理用房、便民服务站（社区服务中心）、社区居委会等社区管理服务设施由属地街道办事处负责接收、使用、管理，由区委组织部、区委社会工作部负责业务指导；

　　（五）老年人日间照料中心等社会福利设施由区民政局负责接收、使用、管理及业务指导；

　　（六）文化活动室、社区文化体育场地等文化体育设施由区文化广电旅游体育局负责接收、使用、管理及业务指导；

　　（七）垃圾转运站、公共厕所、母婴室、环卫工人作息房等市政设施由区城市管理和综合执法局负责接收、使用、管理以及业务指导；

　　（八）微型消防站由属地街道办事处负责接收、使用、管理，由宝安区消防救援大队负责业务指导；

　　（九）社区菜市场由区公共物业管理局负责接收、使用、管理及业务指导；

　　（十）公共停车场、公共充电站等交通设施，由区公共物业管理局负责接收、使用、管理，由市交通运输局宝安分局负责业务指导；

　　（十一）再生资源回收站由区公共物业管理局负责接收、使用、管理，由区商务局负责业务指导；

　　（十二）片区汇聚机房、接入机房、移动通信基站由区公共物业管理局负责接收、使用、管理，由区工信局负责业务指导。

　　本细则未列明或新增类型的社区公配物业，由区公共物业管理局根据使用功能指定受托使用单位，区政府另有指定的除外。

　　属地街道办事处经征求相关主管部门同意，区公共物业管理局可将原应委托给行业主管部门的物业，直接委托给属地街道办事处。

　　第十四条 不便直接使用的社区公配物业，受托使用管理单位在征求区公共物业管理局及相关行业主管部门意见后，可转委托给相关单位管理使用，但不得擅自改变使用功能，并对转委托单位使用情况进行监督和业务指导。

　　第十五条 以下情形，受委托使用管理单位可在履行内部集体决策且征求被转委托（或内部调剂）物业使用单位意见后，直接转委托（或内部调剂）：

　　（一）社区管理用房、社区居委会、便民服务站（社区服务中心）、党群服务中心等管理服务设施可由街道办事处内部调剂社区党委、社区居委会使用管理；

　　（二）文化活动室、社区体育活动场地等文化体育设施可由区文化广电旅游体育局转委托街道办事处使用管理；

　　（三）公共配套公厕、垃圾收集站、环卫工人休息室可由区城市管理和综合执法局将职能范围内应受托管理使用的物业转委托街道办事处使用管理；

　　（四）幼儿园可由区教育局内部调剂下属事业单位使用管理；

　　（五）社区健康服务中心、托育用房等可由区卫生健康局内部调剂下属事业单位使用管理；

　　（六）老年人日间照料中心等社会福利设施可由区民政局转委托街道办事处使用管理。

　　第十六条 受托使用管理单位应与转委托单位签订《宝安区社区公配物业使用管理委托书》，明确双方权利义务，报区公共物业管理局备案。

　　第十七条 社区公配物业原则上不可调整使用功能。因以下情况确需调整使用功能的，需按有关规定程序进行功能调整：

　　（一）无法按规划功能使用或数量富余，造成长期闲置的；

　　（二）其他原因经论证确需调整的。

　　第十八条 因开展社区公共服务工作需要，行业主管部门或街道办事处经单位领导班子审批同意后，可在不改变使用功能情况下，将受托使用管理的社区公配物业用于出租、引入第三方运营或有偿使用。由使用管理单位所属行业主管部门或街道办事处另行制定使用管理规定，并报区公共物业管理局备案。有关物业出租或有偿使用收益，须按规定上缴区财政。

　　经统筹调剂仍无法明确使用用途及受托使用管理单位的社区公配物业，区公共物业管理局可根据需要统筹跨部门调剂或市场化盘活。

　　任何单位或个人未经区公共物业管理局和受托使用管理单位书面同意，不得占用社区公配物业，相关单位不得为其开通水、电、气等物业基础配套服务。

　　使用管理单位严格落实安全生产主体责任，做好日常检查和维修保养，确保安全使用。

　　第十九条 因区政府统筹管理需要，区公共物业管理局可收回相关社区公配物业或重新调剂受托使用管理单位的，原受托使用管理单位应配合交接。涉及第三方权益时，受托使用单位应在厘清相应关系后办理相关交接手续。

　　第二十条 区公共物业管理局可结合实际，委托第三方专业技术力量协助对社区公配物业使用情况进行巡查检查，将检查结果通报受托使用单位和业务指导单位，并要求落实整改。

　　第二十一条 本细则自2026年8月4日起施行，有效期与《深圳市宝安区政府物业资产管理办法》（深宝规〔2025〕10号）相同，由区公共物业管理局负责解释。