深圳市宝安区公共物业管理局关于印发《深圳市宝安区公共物业管理局政府物业资产城市更新产权置换实施细则》的通知

各街道办事处，区有关单位：

　　《深圳市宝安区公共物业管理局政府物业资产城市更新产权置换实施细则》已经区政府同意，现予印发，请遵照执行。

　　深圳市宝安区公共物业管理局

　　2026年7月24日          

深圳市宝安区公共物业管理局政府物业资产城市更新产权置换实施细则

第一章 总则

　　第一条 为规范因城市更新涉及我区政府物业资产的产权置换，维护公共利益和国有资产权益，根据国家、省、市相关法律法规及《深圳市宝安区政府物业资产管理办法》（深宝规〔2025〕10号），结合我区实际，制定本细则。

　　第二条 本细则适用于经市、区政府批准列入城市更新单元范围需拆除重建的政府物业资产。

　　第三条 区公共物业管理局负责统筹协调政府物业资产的城市更新搬迁补偿工作，参与政府物业更新意向反馈、对政府物业资产城市更新搬迁补偿方案和政府物业资产处置报批事项出具意见。

　　政府物业权利单位负责政府物业更新意向反馈、开展搬迁补偿方案谈判、与城市更新项目实施主体协商签订搬迁补偿协议、办理资产的处置报批和收入上缴、确认回迁物业等工作；建立产权置换补偿房屋台账，待房屋建成交付使用后，及时办理入账登记。

　　区财政局负责按规定权限审核或审批政府物业资产处置事项，对政府物业资产城市更新搬迁补偿方案出具意见。

　　政府物业使用管理单位负责对政府物业更新意向出具意见、参与搬迁补偿谈判、对政府物业资产城市更新搬迁补偿方案出具意见。

第二章 搬迁补偿原则

　　第四条 对被搬迁房屋原则上选择在城市更新地段内进行产权置换回迁安置，补偿方式采用产权置换为主、货币补偿为辅。

　　第五条 有不动产登记或产权证书的物业产权置换，原规划功能与拟置换物业的规划功能一致的，原则上按照套内面积不低于1:1的比例进行补偿；有特殊情况的，按更优方案合理选择。

　　原规划功能与拟置换物业的规划功能不一致的，置换面积比例不得低于评估机构编制的搬迁补偿方案咨询报告（或补偿方案可行性分析）的建议。

　　第六条 无不动产登记或产权证书的物业产权置换，置换面积比例不得低于评估机构编制的搬迁补偿方案咨询报告（或补偿方案可行性分析）的建议。

　　第七条 被搬迁房屋涉及货币补偿的，货币补偿部分的政府物业须进行资产评估。房屋的货币补偿金额不得低于市场评估价，对房屋以外的构筑物、其他附着物等货币补偿金额不得低于重置成本评估价。

　　第八条 城市更新项目由政府实施房屋征收的，按房屋征收补偿方案执行。

　　由政府主导的城市更新项目，按政府公布的安置补偿方案执行。

第三章 工作程序

　　第九条 政府物业资产城市更新搬迁补偿工作程序，按照意愿征集、谈判准备、补偿谈判、方案审批、资产处置、协议签订和选房回迁七个步骤依次办理。

　　第十条 城市更新单元计划意愿征集阶段，物业权利单位会同区公共物业管理局、使用管理单位研究确定参与改造方式，经区公共物业管理局审核同意后，由物业权利单位向城市更新单元计划申报主体出具意愿书。

　　第十一条 城市更新单元规划经批准后，项目实施单位（城市更新单元计划申报主体或城市更新项目拟定的实施主体）应当向物业权利单位提出搬迁补偿意向方案，并提交以下材料：

　　（一）搬迁补偿方案;

　　（二）项目专项规划批复;

　　（三）测绘报告；    

　　（四）城市更新范围内50%及以上业主人数的签约补偿情况（主要包括面积置换比、过渡期安置、装修补偿、搬迁补偿、签约奖励等内容，须加盖项目实施单位公章）;

　　（五）项目实施单位身份证明、授权委托书、法定代表人证明书等。

　　第十二条 参考《深圳市城市更新项目搬迁补偿协议（示范文本）》，搬迁补偿意向方案应包含以下内容：

　　（一）城市更新范围、被搬迁物业基本情况及权利人身份确认；

　　（二）被搬迁物业的补偿方式及补偿标准，包括但不限于置换物业的类型、产权置换比例、面积差异处理方式，产权置换的过渡期安置方式、过渡期限、过渡安置房的基本情况或过渡期安置费的标准，搬迁补助费、其他货币补偿，提前搬迁奖励期限与奖励；

　　（三）被搬迁物业的移交、拆除与权属注销；

　　（四）置换物业的开发建设、选择与交付，包括规划设计、交付标准、选房约定与产权登记；

　　（五）各方主体的权利义务；

　　（六）履约保证以及违约责任；

　　（七）其他应当纳入补偿方案的内容。

　　第十三条 取得搬迁补偿意向方案后，物业权利单位或其授权单位牵头启动谈判前准备工作，具体包含以下工作：

　　（一）房屋测绘。委托具备房产测绘资格的测绘机构对拟搬迁物业出具测绘报告。

　　（二）资产评估。被搬迁物业部分涉及货币补偿的，应对涉及货币补偿的物业进行资产评估。委托具备相关资质的资产评估机构出具资产评估报告，并按规定将资产评估报告报区财政局备案。

　　（三）搬迁补偿方案咨询。委托房地产估价机构，根据假设的专项规划条件，对产权置换物业完成城市更新后的价值或补偿方案出具评估咨询报告（含补偿方案可行性分析），作为政府物业资产搬迁补偿谈判的重要依据。

　　（四）组建谈判小组。物业权利单位及其授权单位、行政主管部门、使用管理单位成立搬迁补偿谈判工作小组。

　　第十四条 搬迁补偿谈判工作小组与项目实施单位开展谈判工作，参与谈判的全体人员共同签署形成《搬迁补偿谈判工作备忘录》，作为搬迁补偿方案报批的材料。

　　第十五条 物业权利单位和项目实施单位草拟政府物业资产城市更新搬迁补偿协议，进行合法性审查，经单位主管部门集体决策后，分别征求区财政局、区公共物业管理局、使用管理单位的意见。

　　第十六条 搬迁补偿协议内容确定后，由物业权利单位或资产使用管理单位申报资产处置业务（处置前应完善资产入账手续），按规定权限报区财政局或区政府审批。

　　城市更新发生房屋拆除的资产处置方式，应根据具体赔偿方式确定。若为货币补偿的，资产处置方式应选择有偿转让；若为现房赔偿的，应选择置换；若为期房赔偿的，应选择报废。

　　第十七条 经批准处置后，物业权利单位方可与项目实施单位签订搬迁补偿协议，并将签订的搬迁补偿协议报区公共物业管理局备案。

　　城市更新项目实施单位发生变更，搬迁补偿方案无变更的，由物业权利单位与新的项目实施单位重新签订搬迁补偿协议；搬迁补偿方案须变更的，新的搬迁补偿协议应重新征求各部门意见。房屋补偿方式发生变化的，应重新进行资产处置审批后签订协议。

　　第十八条 回迁物业建成后，物业权利单位应当在项目实施主体送达的选房通知书的规定期限内完成选房工作，并签订回迁确认书。

　　回迁确认书应当明确回迁物业选定情况、面积差异及处理方式、搬迁补偿协议履约情况、交付时间和办法、共用设施与附属配套项目、保修期限和范围、办证义务和时限要求等内容。

　　待回迁物业交付使用后，物业权利单位应及时办理登记入账，并报区公共物业管理局备案后办理资产移交手续。

第四章 监管

　　第十九条 各有关单位及其工作人员应认真履行政府物业资产城市更新有关工作职责，并自觉接受区纪检（监察）、审计、财政等部门的监督与检查。不履行职责或者不正确履行职责的，依法追究行政责任；造成损失的，依法承担赔偿责任；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。

第五章 附则

　　第二十条 本细则自2026年8月4日起实施，有效期与《深圳市宝安区政府物业资产管理办法》（深宝规〔2025〕10号）相同，由区公共物业管理局负责解释。原《深圳市宝安区政府物业城市更新资产置换实施细则》（宝公物〔2018〕74号）文件同时废止。