政务公开

　　在福海街道会展湾东城广场，今年3月由党支部牵头拉起了一支群众服务队，从交通劝导到瑜伽课堂，从收集诉求到调解纠纷，群众的事群众自己参与、自己管理。这支队伍成为紧密联系业主、加强物业沟通的关键载体。在新桥街道四季名苑，这个业委会还未选举成功的商品房小区，今年3月消防管道突发破裂时，启动的并非业委会程序，而是一套名为“党支部提议-达人附议-联席会决议”的应急机制——党支部仅用数小时就推动形成了抢修决议。

　　今年以来，宝安区的住宅小区里正发生着一些微妙而深刻的变化。这些变化背后贯穿着一条主线——宝安区2026年“物业服务质量提升年”行动的全面推进，以及党建引领“先锋物业小区”试点小区的落地生根。在这场行动中，推动物业服务从“有没有”向“好不好”转变，带动基层治理从“被动应对”向“主动构建”转型——既是宝安直面矛盾、回应民生的主动作为，也是高质量发展在住宅小区的具体落笔。

治理转型 “靶向施策”物业服务质量提升

　　住宅小区是城市治理的最小单元。宝安拥有约1200个住宅小区，占全市总量近五分之一。而物业领域矛盾纠纷近年来呈现体量大、矛盾交织、处置周期长的特点。2025年，仅针对物业企业履约不到位的投诉就占纠纷总量的30%，成为基层治理中最棘手的难题之一。

　　2026年1月15日，宝安区住房和建设局以2号文形式印发《2026年宝安区住宅小区物业服务质量提升行动方案》；2月10日，全区启动部署会，区委组织部、社工部及城管、公安、消防等十余个职能部门和各街道分管负责人、多家大型物业企业代表共同参会。这也释放出一个清晰信号：物业治理不仅是住建一个部门的事，而是全区跨部门协同、齐抓共管的“必答题”。

　　从先锋小区的先行突破，到物业服务品质的全域提升，这场宝安区住宅小区物业服务质量提升行动有五大亮点值得关注。

　　亮点一：双年并行，打出治理“组合拳”。宝安区住房和建设局将“物业服务质量提升年”与“行政执法监督年”双轮推进。提升品质不能只靠倡导和激励，必须有执法监督作为刚性约束的“后手”。方案明确要求对核查发现存在问题多、履约差的物业企业，住建部门及属地街道应及时约谈、限期整改、依法惩戒，形成“服务不到位-监管有手段-整改有闭环”的完整链条。

　　亮点二：支部建在小区上，培育“先锋物业小区”。方案明确小区党组织行使决策参与权、人选把关权和监督评价权，派员列席业主大会、业委会会议，监督业委会和物业企业。这意味着党组织在小区治理中有了制度化的“席位”和“话语权”。同时，计划年底前培育不少于15个“先锋物业小区”，发挥标杆引领作用，形成可复制可推广的物业管理经验和小区治理亮点。

　　亮点三：群众服务队——“不走的工作队”。方案要求小区党组织组建群众服务队，吸纳“两代表一委员”、党员、社区民警、法律顾问、物业负责人、业委会成员、楼栋长、热心居民等多元力量，由党组织书记或第一书记任队长，队员分片包联楼栋住户，打造动态摸排、定期走访、就地化解的闭环。

　　亮点四：评价权交给业主，让“干好干坏”见真章。小区党组织每年组织业主在“深圳市物业管理信息平台”对物业企业、物业项目、业委会进行评价，结果向社会公开，并作为选聘物业企业的重要参考，将“居民满意度”转化为可量化、可追溯的硬指标。

　　亮点五：“区-街道-社区-小区”四级调处体系。着眼于从源头化解物业纠纷，同时探索制定城中村物业管理工作政策，推动城中村物业管理自治，治理视野从商住小区延伸到了城中村、统建楼等非商品房小区。

进展扫描 试点落地半年 五个维度看变化

　　半年来，在目前全区开展的20个“先锋物业小区”建设中，一批看得见的变化正在悄然发生。

　　组织建起来，居民身边有了“主心骨”。会展湾东城广场在业委会还未正式成立的情况下，小区党支部积极参与到小区治理工作中，定期参与议事会议和居民代表大会，积极行使决策参与权。每月党支部组织物业、居民代表、社区及相关部门召开月度例会；每季度开展小区党群联席会，有效链接各类资源，让居民诉求有地方说、有人管。燕罗景星名苑小区党支部阵地设置在“邻里之家”，16名党员在此开展组织生活、接待群众来访，成为居民“找得到人、说得上话、办得了事”的红色据点。福永街道三个试点小区已建立完善党员动态台账，小区党支部阵地初步建成。

　　队伍拉起来，治理触角伸到了“家门口”。今年3月成立的会展湾东城群众服务队，依托党支部定期收集诉求、回应需求，常态化开展交通劝导、瑜伽课堂等服务，以群众自我服务、自我管理，破解小区治理难点、提升治理韧性。燕罗街道将“社区小格”治理机制与试点深度融合，景星名苑群众服务队已有19名队员，涵盖社区党委副书记、党员骨干、股份公司代表、物业工作人员、社工、网格员、志愿者等多元力量，按照分片包联制度定期走访联络居民。

　　机制转起来，“议不成的事”有了新解法。新桥四季名苑的“三议”机制经受住了实战检验——消防管道破裂时快速形成抢修决议，凸显了党组织在无业委会小区的应急补位能力。沙井辛养新村依托“凉亭议事”平台，以拉家常的方式倾听民声，高效解决电动车飞线充电、垃圾分类点选址等民生难题。

　　服务跟上来，居民有了实实在在的获得感。沙井辛养新村2026年1至4月收费率已达67.6%（城中村居民通常年中和年底一次性缴纳半年或全年费用）——居民用真金白银投出“信任票”。燕罗景星名苑通过“微改造”将会所、架空层改为会议室、乒乓球室、共享厨房，策划美食节、篮球赛、便民义诊等活动，每周十余名孩童参加篮球班，泳池锻炼居民人次较往年增长近一倍。

　　安全防线更牢，细微处见真功夫。全区各试点小区均加强电动自行车综合治理，严格落实“六必治”要求。如燕罗景星名苑组建交通安全劝导志愿服务队，在早晚高峰期开展文明劝导。从充电桩修复到消防管道抢修，从门禁升级到路灯改造，一批安全隐患被逐一消除。

开门问策 从试点标杆到全域提质

　　“先锋物业小区”试点的意义，不只在打造十几个标杆小区，更在于为全区约1200个住宅小区的物业品质提升蹚出一条可复制的路径。

　　在制度层面，区住建局正在完善“区-街道-社区-小区”四级物业纠纷调处体系，探索制定城中村物业管理工作政策。在监督层面，要求物业企业定期公开业主共有资金收支，小区党组织每年组织业主在信息平台对物业企业、业委会进行评价，结果向社会公开。在队伍建设层面，全区已打造135个“小区书记工作室”，推动各街道组织业委会、物业骨干开展法规培训。

　　与此同时，挑战依然不容回避。如实际议事、监督能力不足，党员少且老龄化，在职党员参与有限；政府“管不了”、党支部“管不好”、业委会“不愿管好”相互交织；智慧物业资金投入大、城中村收费低与“质价相符”规律矛盾、群众服务队人员流动性大等问题仍需破解。

　　近期，区委社会工作部联合区住建局开展的“圳好需要您·建言物业服务”人民建议征集活动顺利完成，征集采取线上问卷加线下沙龙双线并行模式，聚焦服务态度、设施维护、安全管理、环境卫生、信息公开五大板块，全方位收集民意，为下一步精准整治提供了“靶向”方案。

　　区住建局相关负责人表示，将全面归集梳理民意，建立“问题台账、建议台账、整改台账”三本台账，逐条研判处置，把认可度高、可行性强的“金点子”转化为行业优化细则和小区治理举措。

　　从试点探索到全域赋能，宝安以党建引领破题物业治理的深层矛盾——制度化赋权让小区党组织有了“话语权”，多元共治让各方力量有了“参与感”，闭环监管让居民诉求有了“回音壁”。一场从“有物业”到“好服务”的转变正在发生，居民被真正组织起来，物业服务质量提升的路，也正越走越宽